Как говорил Уинстон Черчилль, «Любой кризис — это новые возможности».

За последнее время мы наблюдаем, что фокус частных инвесторов смещается с жилой недвижимости на коммерческую. Инвесторы видят выгодность инвестирования в коммерческую недвижимость на котловане, доходность которой выше в среднем в 2 раза, по сравнению с жилой. Основная причина снижения доходности жилой недвижимости при вложениях на ранних этапах строительства — это переход застройщиков на проектное финансирование и реализацию квартир с использованием эскроу-счетов.

Первые ошибки

Но непонимание, какая именно коммерческая недвижимость является наиболее ликвидной, на каких этапах строительства лучше инвестировать, какие стратегии инвестирования применять, какой размер инвестиций требуется для покупки коммерческого помещения, как оценить все сопутствующие риски и не допустить ошибок, — все эти факторы приводят к тому, что начинающие инвесторы получают доходность ниже ожидаемой.

Большинство инвесторов наиболее высокодоходными и востребованными считают помещения стрит-ретейла и незаслуженно обделяют вниманием качественные офисные помещения в премиальных локациях. Инвестиции в такие офисные помещения приносят консервативно порядка 12–15% годовой доходности. Итак, почему стоит обратить внимание на офиcный рынок?

По данным аналитических отчетов CBRE, в 2019 году была зафиксирована рекордно низкая доля свободных офисных площадей — 9,1%. Незначительное влияние на прогнозируемую вакантность оказал период пандемии (прогноз на 2020 год — 10%), что говорит о том, что рынок офисной недвижимости оказался достаточно устойчивым к воздействию внешних факторов.

Секреты успеха инвестиций в коммерческую недвижимость:

  • Выбор ликвидного помещения

Стоит обращать внимание на удобное расположение относительно основных транспортных магистралей и пешую доступность до метро, наличие делового окружения. Также важно изучить технические характеристики и глубину помещений, уровень естественного освещения и функциональность планировок, высоту потолков и наличие сопутствующей инфраструктуры в бизнес-центре.

  • Инвестиции в строящиеся объекты

Инвестируя на ранних этапах строительства, инвестор получает доход от роста стоимости недвижимости в отличие от приобретения уже готового объекта. Но не стоит забывать, что приобретение строящегося объекта в сравнении с готовым влечет риск задержки сроков готовности объекта или еще хуже — банкротство застройщика. Поэтому важно при выборе застройщика проверять его репутацию, время пребывания на рынке и изучить портфель существующих проектов.

  • Эффективные стратегии

Самая распространенная стратегия — приобретение помещения на ранних этапах строительства и последующая его продажа на высоком этапе готовности объекта. Инвестор получает доход от роста стоимости недвижимости.

Чтобы получить доход выше, можно найти арендатора и сдавать помещение в аренду, но тут появляются новые возможности: если помещение сдано в аренду, можно реализовать его как готовый арендный бизнес. При такой схеме инвестор получает не только рентный доход, но и увеличивает доходность своих вложений за счет роста стоимости недвижимости и добавленной стоимости за формирование готового продукта — ГАБ.

  • Бюджет инвестиций

Многие считают, что инвестиции в коммерческую недвижимость требуют больших вложений по сравнению с покупкой квартиры. Но это совсем не так. Офисная линейка предложений на рынке достаточно широка. Можно приобрести и небольшое офисное помещение площадью до 70 кв. м (бюджеты 15–18 млн руб., это как раз заинтересует мелких инвесторов), и крупный блок (половина этажа или этаж целиком, что будет интереснее уже крупным раньте).

Источник: https://realty.rbc.ru